Prix en baisse, taux autour de 3,4 % sur 20 ans : découvrez les tendances du marché immobilier en septembre 2026 et les points à vérifier avant d’acheter.
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Le marché immobilier français aborde la rentrée 2026 dans une situation assez paradoxale.
D’un côté, les prix de l’immobilier ancien ont de nouveau baissé. De l’autre, les taux de crédit restent relativement stables mais montrent des signes de tension.
Pour les acheteurs comme pour les investisseurs, une question revient donc régulièrement :
faut-il profiter du marché actuel pour acheter ou vaut-il mieux encore attendre ?
La réponse ne dépend pas uniquement de l’évolution des taux. Le prix négocié, la qualité du bien, son emplacement et la durée pendant laquelle vous comptez le conserver sont souvent beaucoup plus importants.
Voici les principaux indicateurs à regarder.
Les prix de l’immobilier ancien reculent en 2026
Selon les dernières données publiées par l’Insee et les Notaires de France, les prix des logements anciens ont diminué de 1 % au deuxième trimestre 2026.
Sur un an, la baisse atteint environ 0,8 % en France.
La situation diffère toutefois selon le type de logement :
- appartements : environ -0,1 % sur un an ;
- maisons : environ -1,3 % sur un an.
Autrement dit, il n’existe pas aujourd’hui un marché immobilier français unique.
Certaines villes ou certains quartiers résistent très bien, tandis que d’autres secteurs offrent désormais davantage de possibilités de négociation.
Pour un acheteur, regarder uniquement une moyenne nationale n’a donc que peu d’intérêt.
Ce qui compte réellement est de connaître :
- le prix moyen du secteur ;
- les dernières ventes comparables ;
- le délai de commercialisation des biens ;
- le nombre de biens concurrents ;
- et surtout la marge de négociation possible.
Le nombre de transactions se stabilise
Le marché immobilier montre néanmoins des signes de reprise.
À fin juin 2026, environ 958 000 transactions de logements anciens avaient été réalisées sur les douze derniers mois.
À titre de comparaison, le marché était tombé à environ 845 000 transactions fin 2024.
La demande revient donc progressivement.
Mais nous sommes encore loin de l’activité exceptionnellement élevée observée entre 2021 et 2022.
Cette situation crée un marché particulièrement intéressant à analyser : les acheteurs sont revenus, mais ils restent sélectifs.
Les biens correctement positionnés trouvent preneur.
Les biens surestimés peuvent, eux, rester plusieurs semaines ou plusieurs mois sur le marché.
Taux immobilier septembre 2026 : autour de 3,4 % sur 20 ans
Le deuxième élément à surveiller est évidemment le crédit immobilier.
Les baromètres de septembre 2026 montrent actuellement des taux moyens proches de :
3,28 % sur 15 ans ;
3,40 % sur 20 ans ;
3,50 % sur 25 ans.
Ces chiffres restent évidemment variables selon les banques, l'apport personnel, les revenus et la qualité du dossier de l'emprunteur.
La Banque de France indiquait de son côté un taux moyen de 3,30 % sur les nouveaux crédits immobiliers en juillet 2026, hors frais et assurance.
Le crédit reste donc accessible.
Mais certaines tensions sur les marchés financiers pourraient conduire les banques à ajuster progressivement leurs barèmes.
Attendre uniquement dans l’espoir d’une forte baisse des taux constitue donc un pari.
Acheter maintenant ou attendre une baisse des taux ?
C'est probablement la mauvaise question.
La véritable question devrait être :
« Est-ce que je peux acheter aujourd'hui un bon bien, au bon prix, avec un financement compatible avec mon budget ? »
Prenons deux situations.
Situation 1 : vous attendez une baisse des taux
Votre mensualité pourrait diminuer si les taux baissent réellement.
Mais entre-temps :
- le prix du bien peut augmenter ;
- la concurrence entre acheteurs peut revenir ;
- votre capacité de négociation peut diminuer ;
- et le bien que vous aviez identifié peut être vendu.
Situation 2 : vous achetez dans un marché plus négociable
Vous supportez éventuellement un taux légèrement supérieur, mais vous pouvez parfois négocier davantage le prix d'achat.
Or, contrairement à un taux de crédit qui peut parfois être renégocié ou refinancé dans le futur, le prix payé lors de l'achat est définitif.
C'est un élément souvent sous-estimé.
Pour un investisseur immobilier, le rendement doit redevenir prioritaire
Pour un investissement locatif, la réflexion doit être encore différente.
Acheter simplement parce que « les prix ont baissé » n'est pas une stratégie.
Un investissement doit être analysé en fonction de plusieurs critères :
1. Le prix réellement négociable
Le prix affiché dans une annonce ne correspond pas forcément au prix auquel le bien sera vendu.
2. Le niveau du loyer
Il faut vérifier le loyer réellement applicable et pas uniquement se fier aux annonces présentes sur Internet.
3. Les charges
Copropriété, taxe foncière, travaux, assurance, gestion et vacance locative peuvent considérablement modifier la rentabilité réelle.
4. Le financement
Quelques dixièmes de point sur un crédit peuvent modifier le cash-flow mensuel d'une opération.
5. La qualité de l'emplacement
Un rendement élevé ne compense pas toujours une mauvaise localisation ou une faible demande locative.
L'objectif n'est donc pas simplement de trouver « un bien rentable ».
Il faut trouver un actif immobilier capable de conserver son attractivité dans le temps.
L'Île-de-France illustre parfaitement le marché actuel
Le marché francilien est particulièrement révélateur.
Au deuxième trimestre 2026, environ 31 750 logements anciens ont été vendus en Île-de-France, soit une progression d'environ 10 % sur un an.
Dans le même temps, les prix sont restés pratiquement stables, avec une évolution d'environ -0,3 % sur un an.
Les appartements résistent mieux que les maisons.
Cela signifie que l'activité revient sans provoquer pour l'instant une flambée généralisée des prix.
Pour les acheteurs capables de négocier, certaines opportunités existent donc encore.
Les 5 questions à poser avant d'acheter en 2026
Avant de signer un compromis, je conseille de répondre clairement à cinq questions :
1. Quel est le véritable prix de marché de ce bien ?
Pas le prix affiché. Le prix auquel des biens comparables se vendent réellement.
2. Quelle marge de négociation existe ?
Un bien en vente depuis plusieurs mois n'offre pas le même rapport de force qu'un appartement publié depuis trois jours.
3. Le financement reste-t-il confortable ?
Une opération immobilière ne doit pas mettre votre budget sous tension.
4. Combien de temps comptez-vous conserver le bien ?
Les frais liés à une acquisition rendent généralement les stratégies très court terme plus risquées.
5. Que se passe-t-il si votre scénario optimiste ne se réalise pas ?
Hausse des taux, travaux imprévus, vacance locative ou revente plus longue : un bon projet doit rester viable dans un scénario moins favorable.
Alors, est-ce le bon moment pour acheter ?
Il n'existe probablement pas de « moment parfait » pour acheter un bien immobilier.
En septembre 2026, trois éléments se combinent :
les prix de l'ancien ont légèrement reculé, le volume des transactions se redresse et les taux de crédit restent proches de 3,4 % sur 20 ans.
Ce contexte peut créer des opportunités, notamment pour les acheteurs capables de négocier.
Mais cela ne signifie pas qu'il faut acheter n'importe quel bien.
Dans l'immobilier, la qualité de l'acquisition reste beaucoup plus importante que la capacité à deviner l'évolution des taux au cours des six prochains mois.
Le bon moment pour acheter est surtout celui où vous trouvez un bon actif, au bon prix, avec un financement que vous pouvez supporter durablement.
FAQ – Marché immobilier 2026
Les prix de l'immobilier baissent-ils en 2026 ?
Les dernières données disponibles montrent une baisse des prix des logements anciens de 1 % au deuxième trimestre 2026 et de 0,8 % sur un an en France. Les évolutions restent néanmoins très différentes selon les villes et les types de biens.
Quel est le taux immobilier en septembre 2026 ?
Les baromètres de septembre indiquent des taux moyens autour de 3,4 % sur 20 ans, avec des écarts parfois importants selon le profil de l'emprunteur et l'établissement bancaire.
Est-il préférable d'attendre une baisse des taux pour acheter ?
Pas nécessairement. Le coût total d'une acquisition dépend également du prix négocié. Une baisse future des taux pourrait être accompagnée d'une hausse de la demande ou d'une diminution des marges de négociation.
Est-ce une bonne période pour investir dans l'immobilier ?
Certaines opportunités existent, mais une décision d'investissement doit être prise en fonction du rendement, du financement, des charges, de la demande locative et du potentiel à long terme du secteur.
