À compter du 1er octobre 2026, les contrats types utilisés pour certaines locations de logements évoluent.
Cette modification concerne notamment les propriétaires bailleurs qui concluent ou renouvellent un bail de résidence principale, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé.
Parmi les nouveautés : une présentation actualisée de la clause résolutoire en cas d’impayés, de nouvelles mentions possibles concernant la résidence principale et la possibilité d’ajouter le numéro de téléphone portable des parties.
Dans les Hautes-Alpes et les Alpes-de-Haute-Provence, où coexistent résidences principales, résidences secondaires et locations touristiques, certaines de ces évolutions méritent une attention particulière.
Alors, qu’est-ce qui change réellement ? Et que doivent vérifier les propriétaires avant de signer leur prochain bail ?
Une nouvelle version du contrat type à partir du 1er octobre 2026
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les contrats types de location définis par la réglementation.
Les nouvelles dispositions concernant les contrats types s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
Cela signifie qu’un propriétaire qui met un logement en location après cette date doit veiller à utiliser un modèle de bail actualisé.
L’objectif est notamment de tenir compte de plusieurs évolutions législatives intervenues ces dernières années concernant :
- les impayés de loyers ;
- le dépôt de garantie ;
- la résidence principale ;
- les locations touristiques ;
- et les rapports entre propriétaires et locataires.
Impayés : la clause résolutoire apparaît clairement dans le contrat type
L’un des changements importants concerne la clause résolutoire.
Le nouveau modèle prévoit que le contrat peut être résilié de plein droit en cas de :
- défaut de paiement du loyer ;
- défaut de paiement des charges ;
- non-versement du dépôt de garantie.
Cette clause ne produit cependant pas immédiatement ses effets.
En matière d’impayés de loyers, charges ou dépôt de garantie, la réglementation prévoit un délai de six semaines après un commandement de payer resté infructueux.
Pour un propriétaire bailleur, cela ne signifie évidemment pas qu’une expulsion devient automatique au bout de six semaines.
Les procédures relatives aux impayés restent encadrées juridiquement.
L’intérêt de cette modification est surtout d’intégrer plus clairement les dispositions prévues par la loi dans le contrat type utilisé lors de la mise en location.
Résidence principale : une nouvelle mention à surveiller
C’est probablement l’évolution la plus intéressante pour certains secteurs touristiques.
Le nouveau contrat type peut désormais comporter une mention spécifique lorsqu’un logement est situé dans une zone soumise à une servitude de résidence principale prévue par le Code de l’urbanisme.
Concrètement, certaines communes peuvent définir dans leur Plan local d’urbanisme (PLU) des secteurs dans lesquels les constructions nouvelles de logements doivent être utilisées comme résidence principale.
Cette possibilité est notamment ouverte dans certaines communes confrontées à des tensions importantes entre logements permanents et résidences secondaires.
Le dispositif peut être utilisé lorsque certaines conditions prévues par la loi sont réunies, notamment lorsque la proportion de résidences secondaires atteint au moins 20 % du parc de logements ou lorsque la commune est concernée par la taxe annuelle sur les logements vacants.
Attention toutefois à une confusion fréquente :
le simple fait qu’une commune compte beaucoup de résidences secondaires ne signifie pas automatiquement que tous les logements deviennent soumis à cette obligation.
La collectivité doit avoir instauré et délimité la servitude dans son document d’urbanisme.
Pourquoi cette évolution est particulièrement intéressante dans les Alpes du Sud
Dans les territoires touristiques des Hautes-Alpes et des Alpes-de-Haute-Provence, la question de l’équilibre entre résidence permanente et hébergement touristique est devenue centrale.
Stations de montagne, vallées touristiques, communes du Briançonnais, de l’Embrunais, de l’Ubaye ou encore secteurs proches des grands sites naturels doivent concilier plusieurs besoins :
- loger les habitants à l’année ;
- accueillir les travailleurs saisonniers ;
- préserver l’activité touristique ;
- permettre l’investissement immobilier ;
- maintenir une offre locative longue durée ;
- gérer le poids des résidences secondaires et des meublés touristiques.
La réglementation évolue donc progressivement pour donner davantage d’outils aux collectivités.
Pour un acquéreur ou un investisseur, cela entraîne une conséquence très concrète :
la réglementation locale doit désormais faire partie intégrante de l’analyse d’un projet immobilier.
Deux biens situés à quelques kilomètres l’un de l’autre peuvent, demain, être soumis à des contraintes différentes.
Un investisseur doit désormais regarder davantage que la rentabilité
Pendant longtemps, l’analyse d’un investissement locatif reposait essentiellement sur quelques critères :
prix d’achat, montant du loyer, financement, charges et fiscalité.
Ces critères restent évidemment fondamentaux.
Mais ils ne suffisent plus.
Avant d’acquérir un bien destiné à la location, il devient de plus en plus important de vérifier également :
Le règlement du PLU
Certaines règles d’urbanisme peuvent limiter ou modifier les possibilités d’utilisation future du logement.
La réglementation des meublés touristiques
Selon la commune, des règles particulières peuvent s’appliquer à la location touristique ou au changement d’usage.
Le diagnostic de performance énergétique
La performance énergétique conditionne progressivement les possibilités de location de certains logements.
Le règlement de copropriété
Même lorsqu'une activité est autorisée par la réglementation locale, le règlement de copropriété peut également contenir certaines restrictions.
Le marché locatif réel
Une forte demande touristique ne signifie pas nécessairement qu’un investissement sera performant sur l’ensemble de l’année.
À l’inverse, certains secteurs moins touristiques disposent d’une demande locative permanente particulièrement solide.
Le numéro de téléphone peut également apparaître dans le bail
Autre petite évolution du contrat type : le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire peut désormais être indiqué de manière facultative.
Cette mesure vise notamment à faciliter la communication entre les parties et à permettre une prise de contact plus rapide lorsque des difficultés apparaissent.
Elle reste facultative.
Propriétaires bailleurs : que vérifier avant le 1er octobre ?
Si vous prévoyez de mettre un logement en location ou de renouveler un bail à partir du 1er octobre 2026, quelques vérifications simples peuvent éviter bien des problèmes.
1. Vérifiez que votre modèle de bail est à jour.
Évitez de réutiliser automatiquement un ancien contrat enregistré sur votre ordinateur depuis plusieurs années.
2. Vérifiez les règles applicables dans votre commune.
Elles peuvent évoluer, notamment concernant les locations touristiques et les documents d’urbanisme.
3. Vérifiez si le logement se situe dans une zone faisant l’objet d’une servitude particulière de résidence principale.
Cette règle ne s’applique que lorsqu’elle a effectivement été mise en place localement.
4. Contrôlez les diagnostics obligatoires.
DPE, état des risques et autres documents doivent être vérifiés avant la signature.
5. Faites la différence entre location classique et location touristique.
Les deux activités ne répondent pas exactement aux mêmes règles et leur réglementation évolue rapidement.
Immobilier : la réglementation locale devient un critère de valeur
Cette évolution révèle surtout une tendance plus profonde du marché immobilier.
La valeur d’un bien ne dépend plus uniquement :
- de son emplacement ;
- de sa surface ;
- de son état ;
- ou de son prix au mètre carré.
Elle dépend également de plus en plus de ce qu’il sera juridiquement possible d’en faire demain.
Pour un investisseur, une restriction sur la location touristique peut modifier une stratégie de rentabilité.
Pour un propriétaire occupant, une politique favorisant les résidences principales peut au contraire améliorer l’accès au logement dans certains secteurs.
Et pour un vendeur, ces règles peuvent influencer la clientèle susceptible d’être intéressée par son bien.
C’est pourquoi la connaissance du marché local et de la réglementation devient essentielle avant de prendre une décision immobilière.
En résumé
À partir du 1er octobre 2026, les contrats types de location de résidence principale évoluent.
Les propriétaires devront notamment utiliser un modèle tenant compte des nouvelles dispositions relatives à la clause résolutoire et, lorsque cela s’applique, aux zones réservées à l’usage de résidence principale.
Dans les Hautes-Alpes et les Alpes-de-Haute-Provence, ces changements sont particulièrement intéressants à suivre compte tenu de l’importance des résidences secondaires et de l’activité touristique dans de nombreux secteurs.
Mais attention : chaque commune, chaque bien et chaque projet immobilier possède ses propres contraintes.
Avant d’acheter, de vendre ou d’investir, il est donc essentiel de regarder le marché, le financement, la rentabilité… mais également les règles locales qui peuvent influencer l’usage et la valeur future du bien.
Vous avez un projet immobilier dans les Alpes du Sud ?
Vous envisagez d’acheter, vendre ou investir dans les Hautes-Alpes ou les Alpes-de-Haute-Provence ?
Au-delà du prix affiché d’un bien, l’objectif est de comprendre la cohérence globale du projet : marché local, potentiel du bien, financement, stratégie patrimoniale, contraintes réglementaires et perspectives à long terme.
Un projet immobilier pertinent ne consiste pas simplement à acheter un bien. Il consiste à acheter le bon bien, au bon endroit et pour la bonne stratégie.
Questions fréquentes
Le contrat de location change-t-il au 1er octobre 2026 ?
Oui. Le contrat type réglementaire est modifié pour les locations ou renouvellements concernés conclus à compter du 1er octobre 2026.
Faut-il refaire les baux déjà en cours ?
Le décret vise les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Un bail en cours n’a donc pas à être automatiquement refait uniquement en raison de cette modification.
Toutes les résidences secondaires vont-elles être interdites ?
Non. La nouvelle réglementation permet à certaines communes de créer, dans leur PLU, des secteurs dans lesquels les nouvelles constructions de logements doivent être utilisées comme résidence principale. Cela ne constitue pas une interdiction générale des résidences secondaires.
Cette règle peut-elle concerner les Hautes-Alpes ou les Alpes-de-Haute-Provence ?
Oui, lorsque les conditions légales sont réunies et qu’une collectivité décide effectivement d’intégrer une telle servitude dans son document d’urbanisme. Il faut donc vérifier la réglementation commune par commune.
Un logement concerné peut-il être loué en meublé touristique ?
Lorsqu’un logement est soumis à une servitude imposant son usage exclusif comme résidence principale, son utilisation doit respecter cette obligation. Une analyse précise du bien et de la réglementation locale reste nécessaire.
